租約是七頁。租客帶來的版本是四頁。
我們把兩份放在桌上比對，缺的三頁裡面藏著十九萬。
結論寫在最前面
海外出租的淨收租，一半由租約決定。十九個條款裡面，有六個直接影響現金，七個影響風險，六個影響退場。逐條看過再簽字，一年的淨收租差距落在六萬到十二萬台幣。
影響現金的六個條款
第一，租金支付日與寬限期。寫「每月五日前」，不要寫「每月初」。寬限期七天，第八天起計違約金。
第二，押金金額與返還條件。兩個月押金，退租後三十天內結算，扣項要逐筆列表。
第三，管理費由誰付。日本與馬來西亞的物件，管理費通常由房東付；英國的 Service Charge 也是房東付。這一格寫錯，一年多付十四萬。
第四，水電網路的分擔。寫清楚表號與過戶日期。
第五，續約調幅。寫「續約時依當地消費者物價指數調整，上限百分之五」。
第六，仲介費由誰負擔。第一年由房東付一個月租金，續約不再收。
影響風險的七個條款
第七，用途限制。只能住宅使用，禁止轉租與短租平台上架。
第八，人數上限。寫明可居住人數，超過需書面同意。
第九，寵物條款。允許或禁止都要寫，允許的話加一筆寵物押金。
第十，維修責任分界。金額低於當地幣值三千元由租客處理，超過由房東處理。
第十一，進入權。房東或代管進入須提前二十四小時書面通知。
第十二，保險責任。房東投保建物險，租客投保責任險，保單影本互換。
第十三，違約與終止。連續兩期未付租金，房東可終止並沒收押金。
影響退場的六個條款
第十四，租期與最短居住期。一年約搭配六個月最短居住期。
第十五，提前解約。租客提前解約須付兩個月租金，並負擔重新招租的仲介費。
第十六，房東出售時的處理。租約隨屋移轉，租客有優先承購權的國家要寫明放棄或保留。
第十七，交還屋況標準。附交屋照片與家具清單，清單就是那十一項。
第十八，未取回物品的處理。退租後十四天未取回視為拋棄。
第十九，爭議管轄。以物件所在地法院為管轄法院，適用當地法律。
兩份租約的一年對照
同一間位於大阪的一房公寓，月租十萬兩千日圓。
租客版四頁租約：管理費由房東付、無續約調幅、維修無分界、押金一個月。一年淨收租六十八萬日圓。
我們版七頁租約：管理費分擔寫明、續約調幅上限百分之五、維修三千日圓分界、押金兩個月。一年淨收租一百零一萬日圓。
差額三十三萬日圓，約當台幣七萬一。
三個踩過的坑
第一個坑，押金用現金收，沒有收據。退租時租客主張付過三個月。後來退了兩個月。
第二個坑，維修沒有分界。一年之內換了兩次水龍頭、一次紗窗、一次燈管，合計四萬一千日圓，全部由房東付。
第三個坑，沒有寫禁止短租上架。租客把房間掛上短租平台，管委會發函，罰款五萬日圓。
三個坑之後，這三條寫進標準版租約。
十九條怎麼帶進談判
不要一次丟七頁給租客。
先給一頁摘要，上面列六個影響現金的條款。
租客同意六條之後，再給完整版。
我們用這個順序談過十四份租約，十二份在兩次往返內簽定。
每年續約前要重看的四條
續約不是簽名就好。四條要重看。
租金調幅那一條，對照當地物價指數的實際數字。
管理費那一條，對照管委會今年的調整公告。
保險那一條，對照保單到期日。
家具清單那一條，對照現況照片，缺件從押金扣。
四條看完再續，續約後的第一年通常不會有爭議。
代管公司在租約裡的位置
代管公司不是租約的當事人，但有三處要寫進去。
第一處，收租帳戶。租金匯入代管公司的信託帳戶，不匯個人帳戶。
第二處，維修授權額度。低於當地幣值三千元由代管直接處理，超過須房東書面同意。
第三處，通知代理。租客的所有書面通知寄給代管即視為送達房東。
三處寫清楚，房東一年不用處理任何一封租客來信。
簽約當天要收到的六份文件
簽名不是結束。當天要收到六份文件。
租約正本兩份、押金收據、家具清單附照片 PDF、水電表號抄錄單、租客身分證明影本、租客責任險保單影本。
六份缺一份，就先不交鑰匙。
我們統計過十四份租約，六份文件當天收齊的十一份，第一年零爭議。
十九條裡最貴的那三條
第一條是修繕責任的金額分界。沒有寫金額的合約，屋主會收到自己沒同意過的帳單。我們看過一戶第一年被扣二十二萬。
第二條是提前解約的違約金。租客提前走，違約金是一個月還是剩餘期間，差別在半年租金。
第三條是押金的返還條件與天數。沒有寫天數的合約，押金退回平均拖八十九天。
兩份合約的實際差別
A 合約十九條寫滿，修繕分界寫在三百歐元，押金三十天內退還，提前解約賠兩個月。
B 合約只有九條，修繕寫代管方得逕行處理，押金寫租客遷出後返還，提前解約未載明。
同一年，A 戶的意外支出是一萬一千元台幣。B 戶是二十六萬四千元台幣。
談判時可以放掉的四條
租金調整幅度可以讓，因為多數市場受法規上限約束。
進屋檢查的次數可以從一季一次讓到半年一次。
轉租條款可以開放給直系親屬。
家具清單的損耗折舊年限可以讓一年。
讓這四條，換修繕分界與押金天數兩條寫死。我們在十一次談判裡用過這個換法，九次成功。
簽名之前的最後一次核對
把十九條的條號列成一張表，逐條打勾。
沒有對應條號的，寫下缺哪一條。
缺三條以上的合約不簽。這個門檻我們用了兩年，沒有例外。
重點整理
- 十九個條款分三組：六個管現金、七個管風險、六個管退場。
- 管理費與續約調幅這兩格寫錯，一年差十四萬。
- 維修設金額分界，界線是當地基本叫修費的兩倍。
- 押金收兩個月，退租後三十天內逐筆結算。
- 談判順序是先一頁摘要，再七頁全文。
- 每年續約前重看四條，再簽名。
想要一份可以直接用的租約條款檢查表，我們會依物件所在國家調整條文與金額級距。
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