結論寫在最前面
毛租金報酬率拿來做廣告。淨租金報酬率決定你戶頭多出多少錢。兩個數字之間站著八個扣項。
毛租金報酬率指的是年租金除以買價。淨租金報酬率指的是年租金減掉年支出，再除以買價加取得成本。分子變小，分母變大，數字往下掉。
八個扣項
第一個扣項是空置期。一年租不滿十二個月。招租空檔兩個月，年租金就少掉六分之一。
第二個扣項是代管費。按月租抽成，或按年收固定費。合約寫的是含稅還是未稅，看清楚。
第三個扣項是招租佣金。換一次租客，付一次。有些市場收半個月租金，有些收一個月。租客週轉快的物件，這筆錢一年出現兩次。
第四個扣項是修繕與汰換。冷氣、熱水器、洗衣機、油漆、地板。這些東西有壽命，壽命結束時不會提前通知你。
第五個扣項是持有稅。房屋稅與地價稅一類的年度稅單。
第六個扣項是保險。火險、地震險、租客責任險，視物件與當地規定。
第七個扣項是社區費與公設維護費。電梯、泳池、健身房、警衛。設施越多，這一格越大。
第八個扣項是匯款成本與匯差。每次匯款有手續費，每次換匯有價差。一年匯四次跟一年匯一次，成本不同。
八個扣項寫在同一張表上。表格填完，你才知道自己買的是什麼。
十二個月現金流表的欄位
橫軸放一月到十二月。縱軸放十一列。
第一列，收租月數。第二列，月租金。第三列，本月租金收入。第四列，代管費。第五列，招租佣金。第六列，修繕支出。第七列，社區與公設費。第八列，保險。第九列，稅單。第十列，匯款與換匯成本。第十一列，本月淨現金流。
把十二個月的第十一列加起來，除以買價加取得成本。這個數字就是你的淨租金報酬率。
拿它跟廣告上的毛報酬率並排看。差距通常落在三成到五成之間，視設施費與空置期而定。
代管合約要逐條看的七款
第一款，收費基礎。抽成是抽實收租金還是應收租金。租客欠租的月份，代管費照收還是不收。
第二款，空置期間的費用。空屋期間收不收管理費，收多少。
第三款，招租佣金。金額、何時收、由誰負擔廣告費。
第四款，修繕動支上限。多少金額以下代管公司可以自行決定，超過要先問你。這一條沒寫清楚，你會收到一張沒同意過的帳單。
第五款，押金保管。押金放在誰的帳戶，退租時的爭議由誰處理。
第六款，匯款頻率與匯費負擔。每月匯還是每季匯，手續費誰付，用哪個匯率。
第七款，終止與交接。提前終止的條件、通知期、資料與鑰匙的交接方式。
七款逐條問完，把答案寫進合約。口頭承諾不會在第三年替你付錢。
空置率怎麼估
不要問代管公司的平均出租率。問三件事。
第一件，這個社區過去十二個月，同房型的成交租金區間是多少。第二件，這個物件上一位租客住了多久。第三件，這一區同房型現在掛在平台上的待租件數是多少。
待租件數多，你的議價空間就小。這個數字自己上租屋平台就能數，不需要別人告訴你。
匯差要算進報酬率
租金以當地貨幣收，你的成本以台幣計。兩邊之間有一條匯率。
把年租金淨額用三個匯率算三次：買進當時的匯率、過去三年的平均匯率、過去三年的最低匯率。最低匯率那一版，是你的壞年份。壞年份還能正的物件，才撐得住。
這一段不構成投資建議。它只是把已知的變數擺上桌。
這件事對銷售方的意義
如果你在賣海外房地產，這張十二個月現金流表應該由你提供。
客戶自己算出來的數字，會比你給的漂亮數字更有說服力，因為他相信自己的算式。你提供表格，他填出結果，成交理由就從你的話術換成他的計算。
我們在海外房地產企業顧問裡把這張表做成標準交付物。實際做法與量化成果寫在案例。
問：毛租金報酬率與淨租金報酬率差在哪裡
答：毛報酬率是年租金除以買價。淨報酬率是年租金減掉八個扣項後，除以買價加取得成本。八個扣項包含空置期、代管費、招租佣金、修繕、持有稅、保險、社區與公設費、匯款與匯差。
問：淨租金報酬率的算式是什麼
答：淨租金報酬率等於十二個月淨現金流總額，除以買價加取得成本。取得成本包含交易稅費、登記規費、仲介費與初期裝修。
問：代管合約最容易出問題的是哪一條
答：修繕動支上限。這一條沒寫清楚，代管公司可以先修再請款，你只能事後接受帳單。
問：空置率要怎麼估才準
答：查同社區同房型過去十二個月的成交租金區間、上一位租客的居住期間，以及該區同房型目前的待租件數。待租件數越多，議價空間越小。
問：匯率要怎麼放進計算
答：用三個匯率各算一次，分別是買進當時、過去三年平均、過去三年最低。以最低匯率那一版當成壞年份的壓力測試。
一戶物件的十二個月實算
總價新台幣九百八十萬。月租金換算新台幣三萬八。毛報酬率四點六。
扣項如下。代管佣金月租百分之八，全年三萬六。管理費全年六萬。地稅全年三萬二。保險全年一萬一。修繕全年四萬二。空置一個半月，五萬七。租客仲介費半個月租金，一萬九。匯費與帳戶維護全年八千。
年租金收入四十五萬六，扣掉二十六萬五，剩十九萬一。
淨報酬率一點九五。毛報酬率四點六。差距是兩點六五個百分點。
三戶不同區域的對照
第一戶在市中心，毛報酬四點一，淨報酬二點三。空置期短，管理費高。
第二戶在近郊，毛報酬五點八，淨報酬二點一。租金高，空置三個月。
第三戶在學區，毛報酬四點四，淨報酬二點九。租客一次簽兩年，仲介費只付一次。
毛報酬最高的那一戶，淨報酬最低。
空置率怎麼從公開資料估
先查該區的租屋平台掛牌數與成交周期。掛牌超過六十天的比例，是第一個線索。
再問代管公司過去兩年他們手上同型物件的平均空置天數，要書面。
第三個做法是看學期與工作季節。學區物件的空置集中在七月與八月。
我們的估法是取兩者較保守的一邊，再加半個月。二〇二五年用這個方法估過十四戶，實際空置比估算多的有三戶。
匯率放進表裡的方式
不要用簽約當天的匯率算全年。用過去三十六個月的月均匯率取中位數。
再做兩張表。一張用中位數，一張用最近三十六個月的最低點。
最低點那張如果還是正的現金流，這戶物件的匯率風險可以接受。
這張表要每季更新
租金會調，管理費會漲，地稅會改。
每季更新一次，只改變動的欄位。四季更新完，你會知道這戶物件的實際淨報酬帶寬在哪裡。
我們手上更新滿四季的十九戶，實際淨報酬與第一次估算的差距，中位數是零點六個百分點。
想把現金流表變成成交工具
銘望顧問所處理的是人在重大決定面前的不安。買方的不安來自算不出來的第二年。把現況告訴我們，或先看逆向破解競業情報書怎麼把同業的成本揭露方式拆開來看。
延伸閱讀
換一個角度看同一個問題，寫在海外房地產說明會現場：三十個人進場，最後兩組成交。
同一組客戶身上的另一段紀錄，寫在電子報寄滿五十二期：開信率、退訂率，以及帶來成交的那七封信。
要先做完的那一件事，寫在先收錢再做事：把付款順序倒過來的那一年，四組正反論點與帳上結果。