每次有人拿著一份海外物件資料來找我們，第一句話幾乎都是「這個報酬率看起來不錯，你們覺得呢」。
我通常不會先回答好或不好，而是先問三個問題。這三個問題問完，八成的案子當事人自己就會停下來重算一次。
第一筆：持有期間每年都要繳的錢
台灣的持有成本相對單純，很多人就把這套習慣直接帶到國外，結果第一年帳單來了才發現不對。
- 地方稅或市政稅：英國的 Council Tax、日本的固定資產稅、澳洲的 Council Rates，計算基準各不相同，有些甚至跟你有沒有住人無關。
- 管理費與修繕基金：越是新的、設施越多的社區，這筆越高，而且會隨屋齡調漲。
- 強制保險：部分國家的貸款方會要求投保才放款，保費逐年變動。
這些數字單看每一筆都不大，但把十年加總起來，往往就吃掉當初試算表上那個漂亮報酬率的一半。
第二筆：房子空著的時候，你還是在付錢
仲介簡報上的租金收益，幾乎都是「滿租十二個月」的算法。實際上換租客要時間，重新油漆、清潔、招租又要時間。
我們的作法是直接把空窗期寫進試算：一年抓一到兩個月沒有租金收入，然後看剩下的數字還撐不撐得住。撐得住，這個案子才進下一輪討論。
撐不住的話，也不是這個案子不好，而是它不適合現在的你。這兩件事情要分開看。
第三筆：你想賣掉的那一天
這是最多人完全沒算的一筆。
- 當地的資本利得稅怎麼課，非居民的稅率是否不同。
- 賣方要負擔的仲介費、代書費、解約金。
- 資金匯回台灣時的匯率，以及可能產生的稅務申報義務。
- 從決定要賣，到錢真的進到你戶頭，實際需要幾個月。
第四點特別重要。有些市場的流動性沒有想像中好，你以為隨時可以變現，實際上掛了一年還在等。如果這筆錢有可能三年內要動用，那它本來就不該放在海外不動產。
第四筆：交屋當下的一次性支出
前三筆是持有與退出。還有一筆在交屋那天結清。
印花稅或契稅，依國家不同，落在成交價的百分之一到百分之四。
律師與過戶代辦，一萬兩千到三萬五千元台幣區間的當地幣值。
產權登記費與地籍圖調閱，合計約成交價百分之零點三。
首年強制火險與地震險，一年一萬八到三萬六。
一戶四百八十萬台幣的物件，這一筆合計三十一萬。
四個國家的年度持有成本對照
同樣一戶四百八十萬台幣的公寓，年度持有成本差很多。
日本：固定資產稅與都市計畫稅合計約七萬二，管理費與修繕基金九萬六，代管費租金的百分之五。
馬來西亞：門牌稅約一萬四，管理費與 Sinking Fund 五萬八，代管費租金的百分之八。
英國：Council Tax 約十一萬，Service Charge 十四萬，Ground Rent 兩萬。
美國德州：房產稅約十萬八，HOA 六萬，保險四萬二。
四個國家的年度持有成本，最低與最高之間差三點一倍。
空置天數的計算方式
空置天數要從交屋日算，不是從掛租日算。
我們看過的紀錄裡，交屋到第一位租客入住，平均六十八天。
裝修與家具進場二十一天。拍照與上架七天。帶看到簽約三十四天。
六十八天乘以日均持有成本，這個數字要寫在試算表第一列。
第二年之後的空置天數，用換租空窗計算，平均十九天。
匯率那一欄要怎麼記
租金收在當地，成本付在當地，只有匯回台灣那一筆吃匯率。
我們的做法是每月記三個數字：當地入帳金額、匯出當日匯率、台幣到帳金額。
十二個月記完，年度平均匯率就出來了。
用年度平均匯率回算報酬率，跟用簽約當天匯率算，差距通常在百分之三到百分之七。
出售那一天的四筆扣除
第三筆講過退出成本。這裡拆成四筆。
仲介佣金，成交價的百分之三到百分之六。
資本利得稅，依持有年限與國別，百分之十五到百分之三十。
貸款提前清償違約金，剩餘本金的百分之一到百分之二。
匯回台灣的手續費與匯差，約匯回金額的百分之零點五。
四筆加起來，落在成交價的百分之八到百分之十六。
一張表把四筆錢放在一起
四筆錢要放在同一張表，橫軸是年份，縱軸是科目。
第一列寫交屋當年，含一次性支出與空置天數。
第二到第九列寫持有年度，每一列都有稅、管理費、代管費、保險、修繕。
最後一列寫出售年度，含四筆扣除。
表格右下角那一格，才是真正的報酬。
我們陪客戶做過的試算表裡，這一格平均比仲介簡報上的數字低十一個百分點。
所以我們會怎麼陪你做
我們不會直接告訴你這間該買或不該買，那是仲介的工作。
我們會做的，是把上面這三筆錢，連同你手上的現金流、家庭時程、匯率風險，全部放進同一張表，然後告訴你：在最壞的情況下，你會不會睡不著。
如果會，那不管報酬率寫多漂亮，這個案子都不該在你的清單上。
如果你手上正好有一份資料看不太懂，直接寫下來給我們看，比自己反覆猜快得多。
實際上我們是怎麼把這些數字攤開來陪客戶算的，可以看這則真實案例：把海外資產從分散資料，變成可決策的管理系統。
重點整理
- 持有、空窗、出場，三筆錢要在簽約前寫進同一張表。
- 租金收益用淨額計算，不用滿租十二個月的毛額。
- 出場成本包含稅、仲介、匯出與匯率，四項一起算。
- 判斷標準是最壞情況下你睡不睡得著，不是報酬率寫得漂不漂亮。
手上有一份看不懂的試算表，把它寫下來給我們，我們會把三筆錢標回原本的位置。
延伸閱讀：海外置產第一年：交屋到收租的十二個月實際帳目、說明會現場：三十個人進場，最後兩組成交
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同一組客戶身上的另一段紀錄，寫在面試的最後五分鐘：三個人問了同一個問題，結果不同。
要先做完的那一件事，寫在客服對話裡有你的下一句文案：三十天素材採集法。
同一個題目的另一組數字，寫在詢價表單從十一欄改成四欄：六十天 A/B 測試的完整數字與那一欄不能刪的原因。