結論寫在最前面
產權查核不是律師一個人的事。買方要看得懂十二份文件，才知道律師漏了哪一份。
十六年下來，買方事後最常翻船的地方有三個：登記名義人與賣方不是同一人、土地上還掛著他項權利、建物用途與買方的使用計畫不同。這三件事都寫在文件上，都能在簽約前查出來。
一個現場
二〇二三年春天，一位客戶在東南亞看中一棟五層的排屋。仲介帶看四次，屋主到場兩次，價格談到底線。簽約前一週，我們調出土地登記本，上面有一筆抵押權，權利人是一家在地建材公司，登記日期是六年前。屋主說那筆錢早就還完。我們請他去銀行拿塗銷同意書。他拿不出來。
那棟房子後來沒有買。三個月後，同一棟房子被法院查封。
查文件花了兩個小時。省下的是七百萬新台幣。
簽約前要查完的十二份文件
第一份，土地登記謄本或當地的地籍登記簿。看所有權人姓名、持分、登記日期。
第二份，建物登記文件。看建物面積、樓層、登記的建材與用途。
第三份，他項權利部分。抵押權、地上權、地役權、租賃權，逐筆看金額與權利人。
第四份，地籍圖與界址資料。看基地形狀、鄰地界線、有無占用。
第五份，建照與使照。看核准的用途是住宅、商用還是混合。
第六份，竣工圖與變更紀錄。看室內隔間與現況是否一致。
第七份，稅籍資料與完稅證明。看有無欠稅、欠繳的年度、金額。
第八份，管理費與社區規約。看欠費紀錄、規約對出租的限制、寵物與短租條款。
第九份，現有租約。看租期、租金、押金、提前終止的違約金。
第十份，賣方身分文件與處分權文件。個人看身分證件與婚姻狀況，公司看章程、董事會決議、代表人授權書。
第十一份，都市計畫與分區證明。看未來道路拓寬、徵收、容積調整。
第十二份，過去五年的異動索引。看這棟房子換過幾手、每次間隔多久、價格走勢。
十二份文件放在同一個資料夾。缺一份，就把簽約日往後推。
三種常見的產權瑕疵
第一種，登記名義人與實際出售人不同。人頭登記、信託登記、家族共有都會出現這種狀況。處理方式是要求全體登記名義人到場簽署，或出具經公證的授權書。
第二種，未塗銷的他項權利。抵押權、假扣押、預告登記。處理方式是在買賣契約寫入條件：賣方於交屋前完成塗銷，款項由履約保證專戶直接清償債權人。
第三種，現況與登記不符。加蓋、夾層、陽台外推、隔間出租。處理方式是請當地建築師出具現況報告，把差異寫進契約附件，並約定拆除責任歸屬。
委任誰去查，怎麼分工
查核分成三條線。
第一條線是登記文件，由當地律師或代書調閱。買方拿到的是原文加中文對照。
第二條線是建物現況，由當地建築師或驗屋公司出報告。報告要有照片、日期、簽名。
第三條線是稅務與費用，由當地會計師確認。持有稅、社區費、水電瓦斯的欠繳紀錄，一次調齊。
三條線的報告交到買方手上，由買方自己排成一頁摘要。摘要上寫三行字：可以買、附條件買、不買。
三十天查核時程表
第一週，簽署意向書並支付誠意金。誠意金放履約保證專戶。同時委任律師調閱登記文件。
第二週，收到登記文件與他項權利清單。建築師進場驗屋。會計師調稅籍。
第三週，三份報告到齊。買方排出一頁摘要。與賣方談判瑕疵處理條款。
第四週，簽署買賣契約。契約載明塗銷條件、交屋現況、稅費分攤、違約金比例。
三十天走完，房子的每一個數字都有出處。
一句話帶走
買房子買的是登記簿上的那一行字。看懂那一行字，再談價格。
銘望顧問所｜十六年海外房地產顧問。所有查核結論以書面交付，留底可查。
四種常見的委任錯誤
第一種錯誤，用賣方介紹的律師。他拿的是賣方的案子，不是你的。自己找一位，費用不會差到哪裡。
第二種錯誤，只要口頭回報。電話裡說沒問題，不算數。要一份有日期、有簽名、有清單的報告。
第三種錯誤，把驗屋排在簽約後。簽了才驗，發現問題也只能吐錢。
第四種錯誤，相信樣品屋。樣品屋與交屋的那一戶不同棟、不同層、不同建材。要看就看同一棟的現屋。
一個十五分鐘的自我檢查
把下面五句話問自己一次。五句都答得出來，才簽字。
這棟房子登記在誰名下，他簽約那天會不會到場。
土地上還有幾筆他項權利，金額多少，何時塗銷。
這棟房子現在有沒有人住，租約到幾月幾日。
去年的持有稅與社區費繳完了嗎，收據在哪裡。
如果交屋前發現新的負擔，契約第幾條讓我退場。
五個問題拿給仲介問一次，拿給律師問一次。兩邊的回答不一樣，就把簽約日往後推一週。
不同地區的兩個提醒
第一個提醒，外國人的持有方式。有些市場允許個人直接登記，有些只能透過公司或長期租權。登記方式決定你以後能不能賣。
第二個提醒，土地年限。永久權與租賃權的價格不一樣。租賃權剩下幾年，寫在登記文件上，一定要看。
兩個提醒寫進查核摘要的第一行。它們影響的不是今天的價格，是五年後的退場。
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