三月十二日交屋。鑰匙裝在牛皮紙袋裡，從曼徹斯特寄到台北。屋主拍了照片傳到群組，配一句「終於」。
十二個月後，他在同一個群組傳了一張表。左欄是簽約前業務給的預估，右欄是實際發生的數字。兩欄之間的距離，就是這篇要記的東西。
三月：第一張帳單來得比租客早
交屋第三天，管理公司寄來帳單。三個項目：社區管理費一百五十英鎊、公共水電分攤八十英鎊、門禁卡與鑰匙工本一百九十英鎊。合計四百二十英鎊。
簽約前的試算表只有一行字：月管理費約一百五十英鎊。
差額不在單價，在項目數。試算表列了會重複發生的那一項，沒有列只發生一次的那兩項。第一年冒出來的一次性費用，通常落在物件總價的百分之一到百分之二之間。
四月：家具套組與貨梯預約
物件是毛胚交屋。要出租，就得先擺東西。
管理公司報價：家具套組三千兩百英鎊，搬運與安裝四百八十英鎊。屋主問能不能自己採購。答案是可以，但社區貨梯的預約單需要屋主本人到場簽名。
他人在台北。他簽了套組。
這一步花掉三千六百八十英鎊。試算表上沒有這一欄。
五月到七月：空置天數要從交屋那天算
五月二日上架租賃平台。第一組看屋六月十日，第二組六月十九日，第三組七月二日。七月十一日簽約，八月一日起租。
從交屋到起租，一百四十二天。
試算表寫的是預計空置一個月。實際是四點七個月。以月租一千一百英鎊計，這段差距等於三千七百英鎊的租金沒有進來。
空置期不從上架算。中間那段整理、拍照、排看屋的日子，屋主一樣在付管理費。
八月到十月：匯款這件事一年要做十二次
租金進的是英國帳戶。屋主要把錢搬回台灣。
每一次匯款有三個成本：對方銀行手續費、中轉行費用、匯率價差。前兩項看得到，第三項藏在牌告價裡。
他前三個月各匯一次，每次一千一百英鎊。三次的總損耗七十四英鎊，其中五十一英鎊來自匯率價差。
第四個月起，他改成一季匯一次。全年的匯款損耗從約兩百九十英鎊降到一百一十英鎊。
同一筆租金，換一個節奏，多留下一百八十英鎊。這一段的細節，在海外房地產投資前必讀的隱藏成本白皮書裡拆得更細。
十一月到隔年二月：報稅需要兩份文件
英國的租金收入要申報。台灣這邊的海外所得也要看門檻。
屋主要準備兩份東西：英國的租金收支明細與費用單據，以及台灣的所得歸戶資料。管理公司給的月報表不等於稅務文件，它沒有把可扣抵的修繕與管理費分類，也沒有附單據編號。
會計師費用一年三百五十英鎊。試算表上沒有這一欄。
兩欄對照：第一年的實際數字
簽約前預估的第一年淨收益：一萬零五百英鎊。
實際的第一年淨收益：四千兩百六十英鎊。
差距來自四個地方。一次性費用四百二十英鎊。家具與安裝三千六百八十英鎊。多出來的空置三千七百英鎊。匯款與會計四百四十英鎊。
第二年的預估，他自己重寫了一次。這一次有十九個欄位。
這一年真正買到的東西
物件本身沒有出錯。租客準時付款，社區管理正常，房價那一年動了百分之二。
出錯的是那張只有五個欄位的試算表。
海外置產的第一年，買的不只是磚頭。買的是一套自己能操作的收支結構。結構做完，第二年開始，數字才會照著預期走。我們替客戶處理這件事的方法，寫在海外房地產資產管理系統的案例裡。
十二次匯款的手續費明細
一年匯十二次，手續費不是小數。
每次的當地匯出費約當台幣兩百二十元。
中轉行費用每次約台幣三百五十元。
台灣端的收匯費每次台幣兩百元。
三項相加，一次七百七十元，一年九千兩百四十元。
第二年改成每季匯一次，一年變三千零八十元，省六千一百六十元。
代價是資金留在當地帳戶的天數變長。
家具套組的十一項清單
出租用的家具，我們列十一項，不加第十二項。
床架、床墊、衣櫃、餐桌、餐椅、沙發、電視櫃、窗簾、冷氣、洗衣機、冰箱。
這十一項的當地採購總價，落在台幣十八萬到二十六萬。
加第十二項的人，通常加的是裝飾品。裝飾品在第一次換租時會消失。
十一項全部留單據，出售那一年可以列入成本。
代管公司每月要交的三張表
代管費付出去，要收到三張表。
第一張，租金收支表，含入帳日與扣款項目。
第二張，維修紀錄表，含日期、項目、金額、施工方。
第三張，租客往來紀錄，含報修與催繳。
三張表缺一張，就去問。連續兩個月缺，換代管公司。
我們換過兩家，換的原因都是第二張表。
第一年結束後要改的四件事
十二個月跑完，第二年改四件事。
第一，匯款頻率從每月改每季。
第二，保險從單年約改三年約，保費降百分之九。
第三，租約從一年改兩年，換租空窗從十九天變零。
第四，報稅資料從年底整理改成每季整理。
四件改完，第二年的持有成本比第一年低十四萬。
問：海外置產第一年最常被低估的支出是哪一項
答：空置期。多數試算表用一個月估算，實際從交屋到起租常落在三到五個月。以月租一千一百英鎊計，多出的三個月就是三千三百英鎊。
問：第一年的一次性費用大約佔多少
答：物件總價的百分之一到百分之二。包含門禁卡工本、家具套組、搬運安裝、首次清潔與上架拍攝。
問：租金匯回台灣，多久匯一次
答：季匯優於月匯。每次匯款的固定成本與匯率價差都會重複發生。次數減少四分之三，全年損耗可以降到三分之一左右。
問：管理公司的月報表可以直接拿去報稅嗎
答：不行。月報表沒有把可扣抵項目分類，也沒有附上單據編號。報稅需要另外整理一份收支明細。
第一年十二個月的實際支出
一戶總價新台幣九百八十萬的物件，第一年帳上支出如下。
過戶稅費與代書費：三十一萬。
家具與基本整理：十八萬。
管理費與地稅：九萬六。
代管佣金：租金的百分之八，全年五萬八。
空置兩個月：損失十二萬。
修繕三次：四萬二。
第一年現金流是負的。第二年開始轉正。
交屋當天要收到的六份文件
第一份是產權登記文件正本或官方電子檔。
第二份是稅務編號與繳稅紀錄。
第三份是水電瓦斯的過戶證明。
第四份是社區規約與管理費繳納紀錄。
第五份是鑰匙與門禁卡的清單。
第六份是屋況照片，逐間拍，含日期。
第六份最常被忽略。第一次租客退租時，這疊照片決定押金怎麼扣。
找代管公司要問的五題
第一題：您手上現在管幾戶，在哪幾個區。
第二題：空置期間的收費怎麼算。
第三題：修繕多少金額以下您先處理，多少以上要問我。
第四題：租客欠租第幾天通知我。
第五題：合約要解約，提前幾天。
第三題與第五題最會出事。我們看過一份合約寫著代管方可自行決定修繕，沒有金額上限。屋主第一年收到一筆二十二萬的帳單。
先把第一年的帳算完再簽約
銘望顧問所提供海外房地產的持有成本試算與資產管理結構設計。十九個欄位填完，再決定要不要買。預約諮詢，或先看海外房地產企業顧問服務。
延伸閱讀
同一個題目的另一組數字，寫在內容日曆怎麼排：一個主題叢集、十二篇文章、九十天。
這件事的下一步怎麼接，寫在官網改版那六週：一張時程表、四次驗收、兩次退回。
換一個角度看同一個問題，寫在海外房地產說明會現場：三十個人進場，最後兩組成交。