結論寫在最前面
賣得掉跟賣得好，中間差十二個月的準備。
屋主想出售的時候，房子通常還在出租，文件散在三個國家，上一次的完稅證明找不到，代管合約還有九個月。這些事沒處理完就掛牌，買方會用它們殺價。
把十二個月切成四季。每一季做完該做的，最後三十天只剩簽名。
第一季：把文件收齊
出售前第十二個月到第十個月，只做一件事。找文件。
要找的東西列成六項。第一項，產權文件與登記謄本的最新版。第二項，購入時的合約、發票、稅費收據。第三項，歷年持有稅單與繳款證明。第四項，裝修與修繕的合約與發票。第五項，代管合約與歷年租金明細。第六項，社區費與公設費的繳費紀錄。
這六項決定兩件事。買方的信任，以及你出售那年能認列多少成本。認列不了的成本，等於白花的錢。
文件散在信箱、雲端硬碟、代管公司的系統裡。花一個月把它們放進同一個資料夾，用年份命名。三年後你會感謝這一個月。
第二季：處理租約與代管合約
第九個月到第七個月，處理人的問題。
租約會影響買方的種類。帶租約出售，買方是投資客，他看的是租金報酬率。空屋出售，買方可能是自住客，他看的是屋況與生活圈。兩種買方的出價邏輯不同。
先決定要賣給哪一種。再回頭看租約到期日。
租約還有十四個月，你就只能賣給投資客。租約在六個月內到期，你有選擇權。這個判斷要在第九個月做完，因為續約通知通常在到期前三個月發出。
代管合約同時處理。看終止條款的通知期。九十天通知期的合約，你要在掛牌前四個月就發通知，否則交割日還在付管理費。
第三季：定價與屋況
第六個月到第四個月，處理物件本身。
定價不看你的成本，看同社區的成交紀錄。抓過去十二個月同社區、同房型的成交價，列出最高、最低、中位數。你的期望價落在哪個位置，決定你要等多久。
落在最高價，平均要等六到十二個月。落在中位數，通常三到六個月。落在最低價區間，你在賣時間，不是賣房子。
屋況處理只做兩類。第一類是會被檢驗報告寫出來的項目，漏水、壁癌、電線、消防。第二類是照片第一眼會看到的項目，牆面、地板、廚具門板。其他的不要動。買方會重新裝修，你替他選的磁磚他不喜歡。
第四季：稅務動作與掛牌
第三個月到第一個月，處理錢的路徑。
三件事要先問清楚。第一，我這次出售適用的稅率是哪一段，持有期間有沒有跨過加重門檻。第二，成本認列需要哪些憑證，第一季收齊的六項夠不夠。第三，售屋款怎麼匯回，需要哪些文件，匯出國有沒有金額上限或申報義務。
第三件最常被漏掉。錢在當地帳戶匯不出來，交割完成也沒有意義。
這三件事由當地會計師與稅務代理人依你的個人狀況判斷。這篇提供時間表，不是稅務意見，也不是投資建議。
最後三十天的交割清單
交割前三十天，把七樣東西放在同一個資料夾。
產權文件正本。買賣合約與附件。最新一期的完稅證明。社區費結清證明。水電與網路的結清單。鑰匙、門禁卡、車位遙控器。代管公司的交接確認函。
少一樣，交割日就要延。延一週，你多付一週的持有成本，買方多一週可以反悔。
對經營海外房地產的公司來說
這張時間表是你的售後服務，也是你的第二次成交機會。
客戶三年前跟你買房。三年後他要賣，如果他找不到人問，他會找當地的仲介，你就失去這個客戶與他的推薦。
如果他手上有一張你給的十二個月退場時間表，他會回來找你。舊客喚醒的成本，遠低於新名單的獲取成本。
我們在海外房地產企業顧問裡把退場時間表做成交付物之一。實際做法與量化成果寫在案例。
問：海外房產出售要提前多久準備
答：十二個月。第一季收文件，第二季處理租約與代管合約，第三季定價與屋況，第四季處理稅務與匯回路徑，最後三十天完成交割清單。
問：帶租約賣還是空屋賣比較好
答：兩種買方不同。帶租約的買方是投資客，看租金報酬率。空屋的買方可能是自住客，看屋況與生活圈。先決定買方種類，再回頭安排租約到期日。
問：出售前要修到什麼程度
答：只修兩類。會寫進檢驗報告的項目，例如漏水、壁癌、電線、消防。以及照片第一眼看到的項目，例如牆面、地板、廚具門板。其他項目留給買方。
問：定價怎麼定
答：抓同社區同房型過去十二個月的成交價，列出最高、最低與中位數。期望價落在最高價區間，等待期通常六到十二個月。落在中位數，通常三到六個月。
問：最容易被漏掉的一件事是什麼
答：售屋款的匯回路徑。需要哪些文件、有沒有金額上限、有沒有申報義務，要在掛牌前確認。錢匯不出來，交割完成也沒有意義。
問：哪些文件要從第一天保留
答：購入合約與稅費收據、歷年持有稅單、裝修與修繕發票、代管合約與租金明細、社區費繳費紀錄、產權登記文件。它們決定成本認列的金額。
提前十二個月與臨時決定的兩筆帳
第一戶提前十二個月準備。文件齊、租約在第七個月改成短約、掛牌到成交四十一天。成交價是掛牌價的九成七。
第二戶決定賣的時候距離要用錢只剩兩個月。文件缺兩份，補件花了三週。買方要求折價，成交價是掛牌價的八成八。
同一區、同一年、坪數差三坪。兩筆的價差是新台幣一百二十六萬。
掛牌前四週要拍的照片
每一間房拍四個角落，含天花板與地板。
廚房拍開櫃門的樣子。浴室拍蓮蓬頭出水。
陽台拍窗外，晴天拍。
社區大廳、信箱、停車位各一張。
照片檔名寫日期。買方看屋時問到的細節，多半在這些照片裡有答案。
交割前三十天的六件事
第一件：跟代管公司確認租客的鑰匙與門禁卡數量。
第二件：結清管理費與水電，留繳費證明。
第三件：把稅務編號與過去三年的完稅資料印成一份。
第四件：確認匯出款項的路徑與匯費，先問銀行。
第五件：把家具清單寫成一張表，附照片，註明留下或帶走。
第六件：預約交屋當天的水電抄表。
賣掉之後台灣端要記得的兩件事
第一件：當年度的海外所得申報。金額門檻與扣抵規定每年會調，成交當月先問會計師。
第二件：資金匯回的說明文件。銀行會問來源，把買賣合約與完稅證明放在同一個資料夾。
這兩件事在成交當下不做，隔年五月會花掉整整兩週去補。
想把退場流程寫成交付文件
銘望顧問所只處理一件事：人在重大決定面前的不安。賣掉一間海外房子的不安，來自不知道下一步該做什麼。把現況告訴我們，或先看逆向破解競業情報書怎麼拆解同業的售後服務設計。
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