結論寫在最前面
海外貸款不是到銀行填一張表。它是六個關卡。文件在送件前備齊，利率才有得談。
審件人坐在桌子後面，手上只有你的資料夾。他不認識你。他看得到的是收入、負債、現金、抵押品。四個欄位都有數字，案子就走得動。
六個關卡
第一關是資格預審。銀行看國籍、居留身分、年齡、職業。預審回覆寫的是成數上限與年期上限。這一關花五到十個工作日。
第二關是估價。銀行派估價師到現場。估價報告上的數字與成交價不一定相同。成數按兩者中的低價計算。
第三關是徵信。銀行調你的信用報告、現有負債、保證紀錄。還款能力比例是這一關的主角。多數銀行把每月還款總額壓在月收入的百分之四十以下。
第四關是核貸條件書。上面寫額度、利率、年期、寬限期、手續費、提前清償違約金。這張紙要逐行看。
第五關是簽約與抵押設定。律師送件到登記機關。設定完成前，銀行不撥款。
第六關是撥款與換匯。錢從銀行進履約專戶，再進賣方帳戶。匯率在這一天定下來。
六關走完，最快四十天，慢的拉到三個月。
送件前要備齊的九份文件
第一份，護照與第二身分證件。
第二份，在職證明或公司登記文件。自營者附上股權結構表。
第三份，最近兩年的所得稅結算申報書。
第四份，最近六個月的薪轉帳戶交易明細。
第五份，存款與投資帳戶餘額證明。額度要能覆蓋頭期款加上一年還款。
第六份，現有負債明細。房貸、車貸、信用貸款、保證筆數，一次列完。
第七份，買賣契約與頭期款匯款水單。
第八份，物件資料。地址、地號、面積、平面圖、產權登記文件。
第九份，資金來源說明。寫一頁就好，講清楚錢從哪裡來，附上憑證。
九份文件掃成 PDF，檔名前面加編號。審件人一天看三十個案子。好找的資料夾走得比較快。
換匯的三個決定點
第一個決定點是頭期款。簽約到交屋中間隔幾個月，匯率會走。把頭期款拆成三筆，每月換一筆，把均價拉平。
第二個決定點是貸款幣別。用當地幣別貸，租金與還款同幣別，匯差風險降到最低。用台幣或美元貸，利率可能漂亮，匯差風險留在你身上。
第三個決定點是每月還款的換匯頻率。一年匯十二次，手續費十二筆。一年匯四次，手續費四筆，但要在當地帳戶壓三個月的還款。
三個決定點寫進同一張表，每季回頭核一次。
兩種還款結構
第一種是本息攤還。每月金額固定，本金逐月下降。它適合持有超過五年的人。
第二種是先付息。前三年只付利息，月付額低，本金不動。它適合三年內打算轉手的人。寬限期結束那一個月，月付額會跳一次。跳多少，先算好。
十二個月現金壓力表
橫軸放一月到十二月。縱軸放八列。
第一列，本月租金收入。第二列，本月本息支出。第三列，代管與社區費。第四列，稅與保險。第五列，修繕預備。第六列，換匯成本。第七列，本月淨現金流。第八列，累計淨現金流。
把空置兩個月填進去，再把匯率往不利的方向拉百分之五。第八列還是正數，這筆貸款背得起。變負數，就把成數降一成。
一句話帶走
利率是談出來的，不是等出來的。文件先備齊，才有籌碼。
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利率談判的三張牌
第一張牌是第二家銀行的核貸條件書。把它印出來，放在桌上。不用多說什麼，審件人看得懂。
第二張牌是存款搬家。你願意把多少錢轉到這家銀行，寫成數字。銀行的存款目標每季都在追。
第三張牌是保險與信用卡。銀行會提搭售，你先問搭了之後利率降幾碼。降的幅度拿去跟搭售的成本相減，剩下的數字才是真的優惠。
三張牌一次出完。分三次出，審件人會把你當成還在比價的客戶。
四個常見的拒貸原因
第一個原因，收入證明與入帳紀錄對不上。在職證明寫月薪十萬，帳戶每月進六萬。這種案子直接退件。
第二個原因，帳戶裡突然出現一大筆錢。來源講不清楚，審件人不敢簽。頭期款的錢要提前六個月就放在帳上。
第三個原因，保證紀錄。幫人作保算在你的負債裡。送件前先把保證列出來。
第四個原因，物件本身。屋齡超過銀行上限、坪數過小、位在銀行不做的區域。這一項要在付訂金前問清楚。
一個真實的時間表
二〇二四年一位客戶在東南亞買房。三月一日簽意向書，三月五日送件，三月十六日拿到預審。
四月二日估價師到現場，四月十一日估價報告出來，比成交價低了一成。
四月十五日我們拿估價報告回去重談價格，賣方降了五十萬。
五月六日核貸條件書到，五月十六日簽約設定，六月三日撥款。
全程九十三天。其中三十一天花在等估價。下一次我們把估價申請提前到送件同一週。
換匯的一個小細節
匯款用途欄位寫法會影響速度。寫購屋款並附上契約編號，比寫個人匯款快。
同一筆錢分兩天匯，會被當成兩件案審。能一次匯完就一次匯完。
匯出前一天打電話給分行，告訴他金額與時間。這通電話能省下半天。
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