海外房地產

海外建案多幣別報價怎麼呈現:盤點團隊最常犯的七個誤判

報價單上印著兩個金額,一個是當地貨幣,一個是新臺幣。買方記住的永遠是後者。三個月後匯款時金額對不上,客服信箱裡出現的第一句話是:你們當初不是這樣報的。

多幣別報價要怎麼呈現才不會誤導買方

報價單要明確區分合約幣別與參考幣別。合約幣別的金額是唯一有效的價格,參考幣別的金額必須標示換算基準日、匯率來源與「僅供參考」字樣,而且視覺上不能比合約幣別醒目。做到這三點,買方才會理解自己實際要付的金額會隨匯率變動。

多幣別報價是指同一份報價同時以兩種以上貨幣呈現金額。合約幣別是買賣合約上約定的計價與付款貨幣,通常是物件所在地的貨幣或國際通用貨幣。參考幣別是為了方便買方理解而換算的本國貨幣金額,沒有合約效力。

以下七個誤判來自顧問審閱報價單、簡報與官網時反覆看到的狀況。每一項先寫團隊原本的想法,再寫實際造成的問題與修正方式。

誤判一:把本國貨幣金額放大,買方比較好懂

團隊的想法是買方習慣用本國貨幣思考,把換算後的金額放在最顯眼的位置,可以降低理解門檻。許多簡報因此用大字呈現新臺幣金額,當地貨幣的原價縮在下方括號裡。

結果是買方把參考金額當成價格。日後匯率變動,買方認為漲價了。實際上價格沒有變,變的是換算結果。

修正方式是顛倒主從。合約幣別金額放在主要位置,字級最大。參考幣別放在旁邊或下方,字級較小,前面加上「約」字,後面緊接基準日。這樣的排版在第一眼沒有那麼親切,卻能避免最常見的爭議。

誤判二:匯率每天在變,寫日期反而顯得過時

有些團隊刻意不寫換算日期,擔心報價單放了幾週後,買方看到舊日期會覺得資料不新。

沒有日期的換算金額,買方無從判斷它離現在多遠。業務在不同場合使用不同時期印製的資料,同一戶的參考金額出現好幾個版本,買方拿著兩張紙來問哪一個才對。

修正方式是每一個參考金額都帶基準日,並訂出更新規則。更新規則有兩種常見做法:固定週期更新,或匯率變動超過內部設定的幅度時更新。過期的報價單要回收或加蓋失效標示,數位版本則在檔名與頁尾放上版本日期。

誤判三:匯率用哪一種都差不多

匯率有很多種。銀行的買入價與賣出價不同,現金與電匯不同,各家銀行的牌告不同,還有市場的中間價。團隊換算時常隨手查一個數字,沒有記錄來源。

買方實際換匯時用的是銀行的賣出價,通常比中間價不利。報價單用中間價換算,買方真正匯款時會發現要付的本國貨幣比參考金額多。差距不大,卻足以讓買方覺得被少報。

修正方式是固定匯率來源並寫在報價單上,例如「依某類公開牌告的即期賣出匯率換算」。來源的類型要寫明,是哪一種匯率、取自哪一個時點。同時加一句提醒:實際換匯金額依買方往來銀行當日的匯率與手續費而定。企業不替買方預測匯率走勢,也不建議換匯時點。

誤判四:尾數取整比較好看

換算後的金額常帶有零頭,團隊為了版面整齊,把尾數捨去或取到萬位。捨去的方向通常是往下。

單看一筆金額影響有限。問題出在分期付款的報價,每一期都往下取整,加總之後和總價的換算金額對不起來。細心的買方會拿計算機逐項核對,發現數字不一致,進而懷疑整份報價的可靠性。

修正方式是訂出統一的取整規則並寫在備註中,例如一律四捨五入到某一位數。各期金額的參考換算加總,要與總價的參考換算一致,不一致時在表格下方說明差異來自取整。合約幣別的金額則一律不取整,照合約原數呈現。

誤判五:分期付款用今天的匯率一次換算就好

預售案的付款期間可能長達數年。團隊在報價單上把每一期的合約幣別金額,全部用今天的匯率換成本國貨幣,列出一張整齊的付款表。

買方看到這張表,會把每一期的本國貨幣金額當成固定的付款計畫,並據此安排資金。實際上每一期匯款時的匯率都不同,總支出可能高於或低於這張表。期間越長,差距的可能範圍越大。

修正方式是在分期表中,只有合約幣別欄位列出各期金額。參考幣別欄位只在總價列出一次,或在各期金額旁明確標示「以基準日匯率換算,實際金額依各期匯款日而定」。有些團隊會附上情境說明,讓買方了解匯率變動的影響,這類說明不應包含對匯率走勢的預測,是否適合提供也應先徵詢持牌專業人士的意見。

誤判六:售價以外的費用不用標幣別

報價單的主體是售價。售價以外的費用,例如當地的稅費、律師費、登記費、管理費,團隊常只寫一句「另計」,或混用不同貨幣列出。

這些費用可能以當地貨幣計收,而售價的合約幣別可能是另一種國際通用貨幣。買方需要準備兩種以上的外幣,匯款對象與時點也不同。報價單沒有說明,買方到了付款階段才發現還有另一筆不同幣別的款項。

修正方式是在報價單中增加一個區塊,列出售價以外的費用類別、各自的計價幣別、付款對象與大致的付款時點。金額與稅率不由銷售團隊填寫,註明由當地持牌律師或會計師依個別情況估算。區塊的目的是讓買方知道有哪些款項、用什麼貨幣付。

誤判七:匯款的事情是買方和銀行之間的事

團隊認為報價單只要寫清楚價格,匯款是買方自己的事。於是報價單上沒有任何關於匯款費用與到帳金額的說明。

跨國匯款會產生匯出行、中間行與收款行的費用。若費用從匯款金額中扣除,賣方收到的金額會少於合約應付金額,買方被通知補差額。買方的反應通常是困惑與不滿,因為沒有人事先告訴他。

修正方式是在報價單或付款說明中寫明:合約金額以賣方帳戶實際到帳為準,匯款相關費用由哪一方負擔依合約約定,並建議買方匯款前向往來銀行確認費用的扣收方式。買方居住地對大額匯出款項可能有申報或額度規定,這屬於買方當地的法規事項,請買方向銀行或持牌專業人士確認。

一份合格的多幣別報價單長什麼樣

把七項修正整合起來,報價單的欄位可以這樣安排。

  1. 頁首:建案名稱、戶別、報價日期、報價有效期限、版本編號
  2. 主價格區:合約幣別與金額,字級最大
  3. 參考換算區:參考幣別金額、換算基準日、匯率來源類型、僅供參考聲明
  4. 付款節點表:各期觸發事件與合約幣別金額,參考幣別依前述規則標示
  5. 售價以外費用區:費用類別、計價幣別、付款對象、付款時點,金額欄註明由專業人士估算
  6. 匯款說明:到帳金額原則、費用負擔的合約依據、買方應自行確認的事項
  7. 頁尾:以合約為準的聲明、報價單負責人職稱、聯絡方式

驗收方式是請一位不熟悉專案的同事讀完報價單,回答三個問題。這一戶的價格是多少、用什麼貨幣付。我下個月匯款,金額會和報價單上的新臺幣數字一樣嗎。除了售價,我還要準備哪些貨幣的款項。三題都答對,報價單才算合格。

最容易卡住的是簡報與官網沒有同步。報價單改好了,說明會的投影片仍然只放大字的本國貨幣金額。修正要涵蓋所有出現金額的地方,包含社群貼文與業務傳給買方的訊息範本。

這份盤點不適用的情況

如果合約本身就以買方的本國貨幣計價與付款,沒有換算問題,報價單只需要單一幣別,前述的參考換算規則用不上。但售價以外的當地費用若以其他貨幣計收,誤判六的修正仍然適用。

如果企業提供鎖定匯率或代為換匯的安排,這已經涉及金融服務,是否需要特定許可、如何揭露,要由當地與本地的持牌專業人士判斷,不在本文範圍內。

報價的呈現方式可以減少誤解,匯率風險本身仍然存在,並由合約約定的一方承擔。買方該如何評估與因應匯率變動,屬於個人財務決策,企業與本文都不提供這方面的建議。

← 回到新知列表