同一個城市的住宅空置狀況，官方統計說一個數字，掛牌平台看起來是另一回事，派去現場的同事又帶回第三種說法。三個人為此在會議上爭了四十分鐘。爭的其實是該信哪一種資料。
依兩個條件分級：這個數字能不能被第三人重新查到，以及提供數字的人有沒有立場。官方統計可追溯性最高但最慢，掛牌平台最快但帶有賣方立場，現場紀錄最貼近實況但樣本最小。三者要搭配使用，並在每個數字旁標上級別，不能混在一起取平均。
這篇用三方觀點比較的方式寫。情境是一家準備進入中東某城市的物業管理公司，內部有三個人對資料的看法不同：做調研的研究員、負責開發客戶的業務主管、以及審預算的財務主管。
官方統計，指政府統計單位、土地登記機關或央行等公開機構，依固定方法定期發佈的數字。它通常附有方法說明文件。
掛牌平台資料，指房地產刊登網站上公開可見的物件資訊，包含開價、面積、刊登時間。任何人在同一天查詢，會看到大致相同的內容。
現場紀錄，指團隊成員親自到當地所做的觀察與訪談，例如實際走訪社區、計算夜間亮燈戶數、與管理員或仲介交談。它的品質完全取決於紀錄的方式。
研究員最在意方法。她的立場是，官方統計有編製說明，知道樣本怎麼來、定義是什麼，出了問題可以回頭查。她願意把結論建立在這類數字上。
她對官方統計的不滿也很具體。資料常常落後好幾個月，地理範圍多半只到全市或大區，看不到單一社區。碰到新開發區，官方數字幾乎沒有參考價值，因為統計時那裡還沒有人住。
對掛牌平台，她的態度是可以用，但要先清理。她會做去重、記錄刊登天數、分開呈現開價與面積。對現場紀錄，她要求一定要有照片、時間與地點。沒有紀錄的現場印象，她不放進報告正文。
業務主管每個月飛當地。他的立場是，報表上的數字和他在社區裡看到的常常對不上。官方說某區入住狀況良好，他晚上去看，整棟樓亮燈的沒幾戶。
他信任現場，理由是物業管理的生意就發生在現場。業主會不會續約、管理費收不收得到，取決於那一棟樓的狀況，全市平均幫不上忙。
他的盲點也在這裡。他去過的社區是他的人脈帶他去的，本身就經過篩選。他聽到的說法來自仲介與房東，這些人各有立場。研究員問他：你看的那幾棟，是怎麼選出來的。他想了一下，說是朋友介紹的。
財務主管不到現場，也不讀方法文件。他只問一個問題：這個數字如果錯了一截，預算會差多少。
他把資料分成兩種。一種是用來決定要不要進這個市場的，錯了代價大，他要求至少兩個獨立來源互相印證。另一種是用來排優先順序的，錯了還能調整，一個來源加上清楚的限制說明就可以。
他對三類來源沒有偏好，只對沒有標示來源的數字有意見。簡報上出現一個沒有出處的百分比，他會直接請報告人拿掉。這個習慣讓整個團隊的簡報變短了。
會後研究員把爭論整理成表。每一類來源都從五個面向評估，沒有任何一類在所有面向都占優勢。
這張表的用途是提醒團隊：問題決定來源。要判斷整體市場方向，以官方統計為主。要了解當下的供給與開價，看平台。要判斷某一棟樓能不能接，去現場。
團隊最後採用四級標記，寫在每一個數字旁邊。級別代表的是可查證的程度，級別低的數字仍然可能是對的。
使用規則只有三條。支撐進入與否這類重大結論的數字，至少要有一個甲級或兩個彼此獨立的乙級丙級來源。丁級資料只能出現在待查證清單。同一張圖表上不混用不同級別的數字，除非用顏色或註記分開。
矛盾出現時，照以下順序查，多數情況在前兩步就會解開。
開頭那場四十分鐘的爭論，在第一步就結束了。官方統計的空置，指的是尚未售出的新屋。業務主管看到的不亮燈，是已售出但沒有人住的單位。兩個數字都對，量的是兩回事。對物業管理公司來說，後者更重要，而官方沒有統計。
研究員用一張免費試算表登記所有來源，一列一個來源。報告裡每個數字都能對回這張表的某一列。
現場紀錄另有一張表，一列一次走訪。除了照片與時間，還要記下這個社區是誰建議去的。這一欄專門用來提醒樣本的來歷。之後團隊規定，每次出差至少要有一部分走訪對象由研究員從平台資料中隨機挑選，平衡人脈帶來的偏差。
最容易卡住的是維護。登記表在報告交出後就沒有人更新。做法是把下次更新日期設成條件格式，到期自動變色，並在每月例會的議程裡固定留五分鐘檢視。
級別如果只寫在後台的登記表，主管看不到，等於沒有。團隊試過幾種呈現方式，最後留下兩個做法。
第一，報告正文的每一個數字後面，用括號標上級別與來源編號。讀的人不必翻附錄，就知道這個數字的分量。第二，摘要頁的每一條結論下方，列出支撐它的來源編號與級別。只靠丙級資料支撐的結論，用不同的字體顏色標示。
財務主管對這個做法的評語是：他終於可以先看哪些結論站得穩，再決定時間花在哪裡。業務主管起初覺得現場觀察被貶低了。研究員的回應是把他的走訪紀錄補上照片與時間，整批從丁級升到丙級。紀錄方式改了，同樣的觀察就有了分量。
如果該市場幾乎沒有公開的官方統計，甲級來源不存在，分級的門檻就必須下修，並在報告開頭明確說明整份調研的證據強度有限。
如果調研只是為了一次性的初步了解，尚未涉及預算決定，完整的登記表過於費工，保留來源名稱與取得日期兩欄即可。
分級處理的是資料的可查證程度，不處理資料取得的合法性。各地對平台資料的使用條款、訪談錄音與個人資料保護有不同規定，應由當地持牌專業人士確認。本文不構成投資建議或法律意見。