問：銷售手冊寫步行五分鐘到車站，我在地圖上量出來是十一分鐘，該信哪一個。答：兩個都先別信。先把你怎麼量的寫下來，我們一題一題看。
做法是固定起點、終點、交通方式與查詢時段四個條件，用免費地圖工具的路線規劃功能量測，再把結果連同截圖記進試算表。地圖工具給的是估計值，可以用來篩選與比較，不能取代現場實走。銷售資料上的分鐘數要當成待查證的說法，不當成事實。
以下十個問答，來自一位顧問帶新進分析師做第一份周邊機能調查時的對話。調查對象是某個東南亞首都的三個住宅建案，委託方是一家準備在當地設點的物業管理公司。
答：通常來自三個地方。起點不同，手冊可能從基地最靠近車站的那個角落算起，你從建案中心點算起。終點不同，手冊算到車站最近的出口，你算到車站的中心。算法不同，有些市場的銷售資料習慣用直線距離除以固定速度。
所以先不要判斷誰對。把你的起點、終點與模式寫下來，再回頭問銷售方他們的算法。對方答得出來，這個數字才算有定義。
答：設在住戶實際會走出來的那個門。大型社區從最遠那一棟的大廳走到社區大門，本身就要好幾分鐘。地圖上的建案標記通常落在基地中央，那裡沒有門。
做法是打開衛星影像或街景，找到人行出入口，在那裡放一個標記，把座標抄進試算表。座標，是用經度與緯度兩個數字表示的地點位置，貼回地圖就能回到同一個點。預售案還沒有門，就依配置圖標出預定的出入口，並在備註寫明這是預估位置。
答：不行。大站的出口之間可能要走很久。要寫到是哪一個出口，或是哪一個月台入口。商場、學校、醫院也一樣，寫到實際的入口。
我遇過一份調查寫到國際學校步行八分鐘。現場一看，那是到學校圍牆的距離，校門開在另一側，還要再繞一大段。委託方的主管在會議上直接問：你們有人去過嗎。
答：步行幾乎不受影響，開車與大眾運輸影響很大。地圖工具的開車時間會依查詢當下或指定時段的路況估算。你在當地的半夜查，和平日早上通勤時段查，結果可能差很多。
所以開車要查三次：平日上午尖峰、平日離峰、週末白天。記得你人在台灣，要換算成當地時間再設定出發時刻。這一步新手最常漏掉，查出來的全是當地深夜的順暢路況。
答：把一趟路拆成三段記錄：走到站、車上時間、出站走到目的地。再加一欄記班距，也就是兩班車之間的間隔。地圖工具給的總時間，會隨你查詢的那一分鐘剛好接上哪一班車而變動。
拆開記的好處是可以比較。兩個建案的總時間一樣，一個是走路短、班距長，另一個是走路長、班距短。對住戶來說，這是兩種不同的生活。
答：一列一次量測。欄位我給你一份，這是用過幾輪之後留下來的版本。
目的地類別先和委託方確認。物業管理公司關心的是住戶日常會抱怨什麼，所以我們加了生鮮採買與醫療院所，拿掉了觀光景點。
答：因為地圖會變。路網資料會更新，新的道路開通，車站出口增加，同樣的查詢半年後可能給出不同的結果。沒有截圖，你就無法證明當時查到的是什麼。
截圖要包含路線、時間、距離與查詢條件。檔名用建案代號、目的地、交通方式與日期組成。放在和試算表同一個資料夾。這聽起來很瑣碎，但報告被質疑時，這個資料夾就是你的底稿。
答：很多。把它們列出來，寫進報告的限制段落，比假裝沒有好。
預定通車的路線尤其要小心。銷售資料很愛寫未來的車站。地圖上量不到，你也不該自己估。在表上另開一欄記為規劃中，並註明資訊來源與官方公告的狀態，通車時程不由我們擔保。
答：不要給總分。把每一類目的地的結果並排列出來，讓委託方自己看取捨。我們的交付文件是一張對照表加上一頁說明，說明頁寫四件事：量測條件、與銷售資料的差異、未能查證的項目、建議現場驗證的優先順序。
與銷售資料的差異這一段，寫法要中性。寫成：銷售資料標示五分鐘，本次以北側出入口至二號出口步行模式量測為十一分鐘，差異可能來自起訖點定義。不要寫銷售資料不實，那是法律判斷，輪不到我們下。
答：三種情況。第一，地圖量測與銷售資料差距大，而這個數字會影響委託方的決定。第二，路線經過地圖上看不清楚的區段，例如工地、高架橋下、沒有街景的巷道。第三，委託方準備把這個數字寫進自己的對外文件。
現場驗證也要有格式。同一條路線、平日尖峰與離峰各走一次，用手機計時，沿途拍照，記下等紅燈的次數。結果填回試算表的最後一欄。地圖估計與實測並列，日後就知道這個城市的地圖估計大致偏快還是偏慢。
對話結束後，分析師把流程整理成固定的順序，之後每個建案都照做。順序的重點是先定義再量測，量完立刻存證。
第一個建案照這個順序做完，花了大半個工作天。第三個建案只用了一半的時間。慢的地方幾乎都在第二與第三步，也就是找入口。這兩步省不得，起訖點錯了，後面量得再仔細也沒有用。
還有一個提醒。不同的免費地圖工具，對同一條路線給出的時間可能不同，因為各家的路網資料與速度假設不一樣。整份調查要固定使用同一個工具，並在說明頁寫明工具的類別與查詢期間。中途換工具，前後的數字就不能相比。
地圖資料覆蓋不完整的地區不適用。有些新開發區的路網尚未更新，路線規劃會繞遠路或直接失敗，這時只能靠現場與當地合作方。
以開車為主、幾乎沒有人步行的市場，步行時間的意義不大，應該把重點放在尖峰車程與停車條件。
量測結果用於內部調研與初步篩選。若要用在對外廣告或銷售文件，各地對交通時間的標示有不同規範，地圖服務也有各自的使用條款，應由當地持牌專業人士確認後再使用。這些數字也不構成任何投資建議。