清單在前，說明在後。這十三項是一個替開發商評估東歐市場的研究小組，在報告被退回兩次之後整理出來的。每一項都對應一個曾經被主管當場問住的問題。
要核對十三項，分成四組：這個指數量的是什麼、時間軸怎麼算、資料有沒有被修訂、以及報告裡怎麼寫。任何一項答不出來，這個數字就只能放在附錄，不能支撐結論。全部檢查用免費試算表就能完成。
房價指數，是統計機構用固定方法追蹤一個地區住宅價格相對變化的數列。它回答的是漲跌多少，回答不了一間房子值多少錢。
第一到第五項屬於這一組。研究小組最初犯的錯，是把兩個國家的指數並排畫成一張圖。一個追蹤已登記的成交價，另一個以銀行估價為基礎。主管問了一句：這兩條線量的是同一種東西嗎。全場沒有人回答。
成交價指數反映已經完成的交易，通常比較慢。掛牌價反映賣方的期待，比較快，也比較樂觀。估價介於兩者之間，受估價規則影響。三種不能混在一條線上。
物件類型的差別同樣大。只追蹤新成屋的指數，會受到開發商推案地段變動的影響。合併新舊屋的指數比較平穩，但看不出新案市場的狀況。替開發商做進入評估時，這個差別直接影響結論。
第五項最容易被跳過。有些指數只是把當期成交的平均單價連起來。當期賣得多的是大坪數或市中心物件時，平均值會上升，房價本身未必漲。有控制品質差異的指數會在說明文件裡寫明方法，沒寫的要當作沒有控制。
第六到第九項屬於這一組。基期不同的兩個指數，要先重新設定到同一個基期，才能畫在同一張圖上。做法是把整個數列除以你選定那一期的數值，再乘以一百。這個計算在試算表裡只要一欄公式。
季節調整，是統計機構把每年固定出現的淡旺季波動從數列中移除的處理。未經調整的數列，拿當季和上一季比，會把季節性誤認成趨勢。未經調整時，應該拿當季和去年同季相比。
名目值沒有扣除物價變動，實質值扣除了。在物價變動大的市場，兩者的走勢可能相反。報告裡每一張圖的標題都要寫清楚是哪一種。
資料頻率決定你能說多細的話。年資料看不出轉折點在哪一季。月資料波動大，單月變化不適合下結論。小組後來定了一條內規：月資料至少看連續三期才描述方向。
第十到第十二項屬於這一組，也是實務上最容易卡住的地方。很多官方指數的最近幾期是初估值，等登記資料補齊後會修訂。今天下載的最新一季，三個月後可能是另一個數字。
小組的報告第二次被退，就是因為這件事。報告初稿寫的季變動，在定稿前被官方修訂，圖表和文字對不起來。沒有人記得初稿用的是哪一天下載的檔案。
之後的做法是每次下載都另存一個分頁，分頁名稱用下載日期。主工作表只引用最新分頁，舊分頁不刪。再用一欄相減，把新舊兩版每一期的差異算出來。差異大的期別，報告裡要加註。
數列斷點，是指官方在某個時間點更換了樣本或編製方法，前後的數字不能直接相連。斷點通常寫在說明文件的註腳裡。跨越斷點計算長期變動，會得到沒有意義的數字。遇到斷點，圖上要畫一條垂直線並加註。
第十三項只有一條，卻最花時間。做法是把報告裡每一句引用指數的句子抽出來，逐句對照前十二項的答案。
常見的越界寫法有三種。第一種，用全國指數描述某一個行政區的行情。第二種，用指數的變動去推算特定建案的合理售價。第三種，把過去的變動寫成對未來的預期。
比較安全的寫法是把限制寫進句子裡。例如：依某國統計機構公布、涵蓋主要都會區中古住宅成交的指數，截至某年某季，數值較前一年同季上升。句子變長，但每個限定詞都擋掉一個追問。
小組用一張免費試算表管理所有引用的指數，一列一個指數。欄位直接對應清單，另外加四欄。
最後一欄的用途是反查。資料被修訂時，可以立刻知道要改報告的哪幾段。沒有這一欄，就只能整份重讀。
說明文件要下載存檔，不要只記得當時讀過。官方網頁會改版，舊的方法說明可能找不到。存檔放在與工作表同一個資料夾，檔名加上下載日期。
不必十三項一次做完。先做第二、第三、第四項，確認這個指數和你要回答的問題對得上。對不上就換一個資料來源，後面十項都不用做。
對得上之後，做第六到第十項，處理時間軸。最後做第十一到第十三項。照這個順序，花在不適用資料上的時間最少。
整套做完，一個指數大約需要讀完一份方法說明文件的時間。第一次會慢，同一個機構的第二個指數會快很多，因為文件的寫法相同。
回頭統計小組核對過的指數，卡住的地方很集中。第五項的編製方法與第十一項的斷點，最常在說明文件裡找不到明確答案。文件有時只有當地語言，有時只寫了一句概略的描述。
遇到這種情況，工作表上的答案欄填未能確認，並寫下已經查過哪些文件。不要因為找不到就填推測的答案。報告引用這個指數時，限制段落要加一句：編製方法未能完整確認，跨期比較僅供參考。
第八項的名目與實質也常被忽略。很多官方指數只發佈名目值，要看實質變動得自己用同一機構的消費者物價指數去調整。調整的公式與所用的物價數列，同樣要記在工作表上，並另存下載分頁。自己算出來的實質數列，在圖表上要標明為自行換算，不可寫成官方數字。
還有一個小細節。不同機構對季度的標示方式不同，有的用季末月份，有的用季別代號。合併多國資料前，先加一欄統一的期別，避免兩條線在時間軸上錯開一季而沒有人發現。
如果該市場沒有官方或公開機構編製的房價指數，這份清單就無從用起。這時只能改用掛牌資料或現場訪查，並在報告中明確降低結論的強度。
如果報告的目的是評估單一建案的定價，指數只能當背景，主要依據應該是周邊可比物件的資料，那需要另一套檢查方法。
這份清單處理的是資料品質，不處理投資判斷。指數的走勢不構成買賣建議。涉及當地交易法規與稅務的問題，應交由當地持牌專業人士確認。