只比較買入單價，會讓海外置產的排序錯得很有自信，因為單價只回答了「進場要付多少」，卻沒回答「持有與離場要付多少」。本文用比較表的方式，把三個虛構但常見的候選標的攤開，示範單價排序與總成本排序為什麼會倒過來。
買入單價是海外置產決策裡最容易取得、也最容易誤導的數字，因為它只描述進場那一刻。一個完整的置產判斷至少要回答五個問題：進場要多少錢、持有每年要花多少、房子空著的機率多高、匯率變動吃掉多少、想賣的時候賣不賣得掉。單價只回答第一題，而且回答得不完整，因為它通常不含過戶稅費、仲介費與交屋後的裝修家具。
之所以大家習慣比單價，是因為仲介的銷售資料就是這樣排的，每坪或每平方公尺多少錢，一眼就能比高低。但海外物件跨了不同國家、不同城市、不同產權制度，單價的可比性其實很低。把東南亞某城市的新建公寓和日本某都市的中古套房放在一起比單價，就像把月租和年租放在一起比，數字能比，意義不能比。
以下三個標的都是示意，數字是為了說明結構而設定的常見區間，不代表任何特定市場的真實行情。假設預算相近，投資人想在其中選一個作為五年期的出租資產。
如果只看單價，排序是甲、乙、丙。但把五年期的總帳攤開，結果常常不同。
把持有成本、空置、匯率與退場折價一起算進去後，單價最低的甲常常掉到最後，中價位的乙反而排第一。原因可以拆成四塊來看。
把這四塊加總後，示意結果是：乙的五年總報酬排第一，丙因為持有成本高排第二，甲雖然單價最低，卻可能排第三。這不代表甲永遠不好，而是說單價低的優勢，在五年期的出租策略下被其他成本抵銷了。
單價比較並非完全無用，它在同一城市、同一產品類型、同一持有策略時是有效的篩選工具。例如在同一區域比較三間屋齡相近的中古套房，單價差距確實能反映議價空間或屋況差異，這時單價就是好用的第一道濾網。
問題出在跨市場、跨產品類型的比較。一旦比較範圍跨了國家或跨了新舊屋，單價就只能當作「預算是否夠用」的門檻，不能當作排序依據。我在海外房地產顧問案裡常用的做法，是把單價放在比較表的最後一欄，而不是第一欄，逼大家先看前面的持有與退場條件。
要取代單價排序，最實用的方式是把比較表改成「五年總帳」格式，每個標的都填同樣的欄位。我建議的欄位如下，每一欄都要標註資料來源是仲介說法、官方公告、還是自己估算：
填完這張表通常需要一到兩週，比看仲介簡報多花很多時間，但它能避免一個代價更高的錯誤：用最便宜的價格買到最難脫手的資產。
單價迷思之所以難破除，是因為它常伴隨三句聽起來合理的話。第一句是「單價低，漲幅空間大」，但漲幅取決於供需與當地經濟，不取決於起點高低，低單價區域同樣可能長期持平。第二句是「反正長期持有，空置沒關係」，但長期持有的前提是現金流撐得住，空置期長的物件往往讓投資人在第二、第三年就被迫調整計畫。第三句是「匯率會回來」，匯率確實會波動，但沒有人能保證在你需要賣出時剛好回到有利位置。
這三句話的共通點，是用一個未經驗證的假設去補單價比較的漏洞。比較表的作用，就是把這些假設寫出來，讓它們變成可以被檢查的數字，而不是停留在信心層面。
我自己的做法是，在比較表旁邊另開一欄「如果這個假設錯了」，針對每一句說服自己的話，寫出最壞情況下的影響。例如「匯率會回來」這一句，就寫下若五年後匯率仍低一成，總報酬會變成多少、是否仍可接受。如果最壞情況下這筆投資會讓家庭現金流吃緊，那麼無論單價多誘人，都應該把它的排序往後移，或降低投入的比例。
另一個實用的檢查，是請投資人把自己最想買的標的，用一段話講給一位不懂房地產的家人聽，說明它為什麼比其他兩個好。如果講出來的理由只剩「比較便宜」，那通常代表比較還沒有做完，只是換了一種方式在比單價而已。
五年總帳比較表適用於以出租收益為主的置產目的，不適用於自住、移居或教育規劃為主的決策。若購屋是為了孩子留學期間居住，或是為了日後移居，那麼地段、生活機能、與學校距離的權重會遠高於報酬率，這時需要另一套評估方式。此外，表中所有與稅務、產權、外國人持有規定相關的欄位，都必須由當地律師與會計師確認，本文的示意數字不能直接套用在任何實際決策上。